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Hipoteca

Hipoteca

Hipoteca (do hypotheke grego - penhor, hipoteca), penhor de imóveis com a finalidade de obter um empréstimo, o chamado empréstimo hipotecário. Uma hipoteca também é chamada de hipoteca em uma propriedade hipotecada e uma dívida em um empréstimo hipotecário. Um empréstimo hipotecário é o mais longo prazo.

Os empréstimos hipotecários são emitidos por 15 a 40 anos ou mais, o que leva a taxas de juros anuais relativamente baixas (1-5). Eles são direcionados por natureza e recebem parcelas de pagamentos de diferentes frequências (anual, trimestral, mensal) em uma porcentagem fixa para a parte pendente da dívida.

Uma hipoteca é a primeira coisa que vem à mente de quem está pensando seriamente em melhorar suas condições de vida. Infelizmente, esse esquema aparentemente simples tem muitas nuances às quais os mutuários, cegos pela perspectiva brilhante de um aquecimento doméstico próximo, não prestam atenção.

Qualquer pessoa pode obter uma hipoteca por qualquer quantia. Com a aparente disponibilidade de uma hipoteca, é importante conhecer alguns detalhes para que o banco o perceba como um cliente lucrativo. Se um mutuário em potencial receberá ou não um empréstimo depende de como o banco avalia sua capacidade creditícia. Um futuro recém-chegado, antes de tudo, precisa descobrir de que forma a empresa em que trabalha está pronta para confirmar sua renda. Mesmo que o gerente se recusasse categoricamente a emitir um certificado 2-NDFL refletindo o tamanho do salário real, ele pode concordar em assinar uma carta de forma gratuita ou se reunir pessoalmente com o oficial de empréstimo. Para a maioria dos bancos, isso é suficiente, embora com uma renda cinzenta, a taxa de empréstimo seja 1-2% maior. Lembre-se de avisar seus colegas de que está fazendo um empréstimo - os funcionários do banco podem ligar e verificar as informações declaradas - posição, valores de renda etc. As chances de uma análise bem-sucedida do aplicativo aumentam seriamente se o mutuário também possuir outros ativos, por exemplo, imóveis ou carro, bem como enviar documentos ao banco confirmando seu histórico de crédito (cópias de contratos de empréstimo com extratos de conta e documentos financeiros que confirmam o cumprimento de obrigações) ...

Se eu optar por uma hipoteca, o banco me fornecerá o valor total necessário. Muitos bancos têm uma atitude mais positiva em relação aos mutuários, que podem contribuir com 30 a 40% do custo de um apartamento como adiantamento. Outros têm uma regra direta que impõe um limite ao montante do empréstimo que o mutuário pode solicitar. Na maioria das vezes, seu tamanho máximo é limitado a 70-90% do custo do apartamento adquirido. Ao mesmo tempo, existem apenas alguns bancos em São Petersburgo que estão prontos para pagar 90% do custo de um apartamento. Também é importante lembrar que o valor do adiantamento é inversamente proporcional à taxa de juros da hipoteca. Os pagamentos de empréstimos não devem exceder 40% da renda do mutuário. Portanto, se a renda de uma família de dois é de US $ 400 por mês, você pode esperar receber um empréstimo de US $ 10 mil, se o orçamento da família for de US $ 800-900, o valor aumentará para US $ 20 mil. de atividades empresariais, receitas de depósitos, valores mobiliários, pagamentos de aluguel, etc. Você também pode anexar diplomas, certificados de desenvolvimento profissional, projetos científicos e de negócios. Essas informações o caracterizarão como um cliente mais interessante para o banco.

Vou pegar um empréstimo e me comprar exatamente o apartamento que sonhei. Encontrar imóveis adequados às exigências do banco e da companhia de seguros, especialmente em um mercado em crescimento, é bastante difícil. Freqüentemente, o banco prefere "opções ideais". Em um apartamento comprado através de uma hipoteca, um banheiro, uma cozinha separada, todas as comunicações, água quente, eletricidade e gás são frequentemente necessárias. Muitos bancos não consideram casas com mais de 1973, a menos que tenham sido completamente reformadas. Além disso, cada banco tem seus próprios requisitos para uma possível renovação. Geralmente, se o apartamento tiver reformas que não foram aprovadas pela comissão interdepartamental relevante, os bancos não concordam em emitir um empréstimo até que o próprio vendedor os legalize. Porém, mesmo se uma opção adequada for selecionada e você tiver assinado um contrato de intenção com o vendedor para comprar um apartamento, não é fato que o banco concordará em emitir o dinheiro. A companhia de seguros pode "expandir" o apartamento. É importante para ela quantas vezes a propriedade do apartamento foi transferida, se menores, incapacitados e condenados foram registrados nele, bem como em que circunstâncias foram dispensados, etc. , eles recusam e o cliente perde US $ 100-150 pagos pela avaliação, bem como, possivelmente, o valor do depósito (cerca de US $ 500) e, é claro, é forçado a procurar outro apartamento.

Economizarei juros reembolsando o empréstimo mais cedo. O custo de um apartamento hipotecário, levando em consideração os pagamentos de juros, aumenta de 60 a 90%. Portanto, se houver uma oportunidade de obter um empréstimo regular ou pedir emprestado novamente a amigos, você deve usá-lo. No que diz respeito aos pagamentos antecipados, os bancos estão tentando obter o máximo do mutuário enquanto ele usa o empréstimo. Com um empréstimo de dez anos, você pagará todo o montante principal de juros ao banco nos primeiros 5 a 6 anos (no primeiro ano na estrutura do pagamento mensal, a proporção de juros para o "corpo" do empréstimo é de aproximadamente 5 para 1); portanto, o pagamento antecipado não trará economia significativa. Além disso, com o pagamento antecipado parcial, o prazo do empréstimo não diminui - apenas o valor sobre o qual os juros são cobrados diminui, portanto, na estrutura do pagamento mensal, a taxa de juros e o "corpo" do empréstimo não mudam, embora o pagamento em si seja menor. Segundo as estatísticas, a vida média de um empréstimo hipotecário na Rússia é de 5 a 7 anos. Mas aqui também alguns bancos estão tentando se proteger, introduzindo uma moratória ao pagamento antecipado de um empréstimo por um período de 3 meses a 5 anos, multas por reembolso antecipado e restrições ao valor mínimo do pagamento.

Nada de ruim acontecerá se eu atrasar o pagamento do empréstimo algumas vezes. Ao concordar com um empréstimo hipotecário, você assina o compromisso de conceder ao banco uma parte significativa de sua renda todos os meses por um longo período, e isso deve ser claramente entendido. A simpatia do banco evapora instantaneamente se você começar a atrasar os pagamentos mensais. Os montantes de multas e multas por atraso no pagamento são bastante grandes, e os atrasos, mesmo em vários dias, são o primeiro sinal dos problemas financeiros do mutuário para o banco. Para começar, um funcionário do banco simplesmente o convida a discutir a situação atual. Outras ações do credor dependem de que tipo de dificuldades o mutuário está enfrentando. Em princípio, é possível obter um pequeno atraso, mas essa não é uma prática geralmente aceita e é decidida caso a caso. Em caso de não pagamento regular, o banco pode insistir na venda do apartamento e no pagamento antecipado do empréstimo. Se o contrato falhar, o credor irá ao tribunal. E mais uma coisa, desde 1º de março de 2006, quase todos os bancos transferem informações sobre os mutuários para as agências de crédito. Portanto, informações sobre não pagadores estarão disponíveis para qualquer banco do país e será mais difícil para uma pessoa com histórico de crédito manchado obter o próximo empréstimo. É verdade que os bancos concordaram entre si que um atraso no pagamento de 35 dias não deveria ser considerado um atraso.

Eu tenho seguro, então, se algo acontecer, não tenho nada a perder. Os pacotes de seguro que os beneficiários de hipotecas devem comprar protegem os interesses dos bancos, não dos tomadores de empréstimos. Esse pacote custa até 1,5% do valor do empréstimo, aumentado em 10% e inclui quatro tipos de seguro: vida, invalidez, titularidade (direitos de propriedade) e elementos estruturais do apartamento. Todos os custos de seguro são suportados pelo mutuário; no entanto, no caso de um evento segurado, todos os pagamentos serão feitos apenas em favor do banco. O único benefício do mutuário desse seguro é que ele será liberado das obrigações de dívida. Por exemplo, se um apartamento segurado é destruído e inadequado para a vida, seu proprietário é liberado das obrigações de crédito, mas, ao mesmo tempo, perde o adiantamento, bem como o dinheiro que ele conseguiu pagar com o empréstimo. Ou outro exemplo: no caso de o mutuário perder o direito de propriedade judicial (se aparecer um herdeiro privado ou um período menor de serviço, ou que serviu como parente dos vendedores do apartamento), a companhia de seguros pagará apenas a dívida do mutuário ao banco e ninguém pagará o próprio mutuário. É por isso que é tão perigoso subestimar o custo oficial de um apartamento no contrato de compra e venda - na maioria das vezes os bancos insistem apenas em que o preço não seja menor que o valor do empréstimo.


Assista o vídeo: Préstamo Hipotecario. Qué tener en cuenta para tomar una hipoteca (Julho 2021).