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Serviços de utilidade pública

Serviços de utilidade pública

O próprio termo serviços habitacionais e comunitários (serviços habitacionais e comunitários) tem origem soviética. Em um sentido amplo, significa toda a infraestrutura que permite que as pessoas vivam ou fiquem confortavelmente em prédios. Isso inclui fornecimento de energia, abastecimento de água, ventilação, elevadores, coleta de lixo e muito mais.

Nos anos soviéticos, o estado estava envolvido em tudo isso. Mas agora as pessoas têm a oportunidade de se unir e organizar suas vidas de forma independente. Alguém faz isso bem, enquanto alguém está atolado em documentos, leis, audiências.

Eles constantemente falam sobre a crise no setor imobiliário, e ela surgiu em grande parte devido a numerosos mitos. As pessoas simplesmente não entendem o que estão enfrentando, quais são seus direitos e obrigações.

Não é necessário escolher o método de controle doméstico. Esse mito desmascara o Código de Habitação da Federação Russa no artigo 161, parágrafo 2. Diz que os proprietários de instalações residenciais e não residenciais em um prédio de apartamentos não apenas precisam escolher a maneira de gerenciar sua casa, mas também precisam fazê-lo. Essas funções podem ser assumidas pela empresa de gerenciamento HOA ou você pode sair do gerenciamento direto.

A voz de um inquilino não decide nada. No que diz respeito a um prédio de apartamentos, todas as decisões são tomadas nas assembléias gerais dos proprietários. Toda votação é importante, pode se tornar decisiva e inclinar a balança em direção a essa ou aquela decisão. As pessoas pensam que nada pode ser mudado no sistema de habitação e serviços comunitários. No entanto, você pode influenciar os controles. Se você não fizer nada, nada mudará.

As empresas de gestão e os departamentos de habitação estão envolvidos no aumento de tarifas. O governo da Federação Russa define e regula as tarifas de água. Existe o Serviço Tarifário Federal, que determina o custo de varejo de eletricidade e gás para os fornecedores de recursos. Acima desse nível, as empresas fornecedoras de recursos não podem estabelecer um preço para seus produtos. O departamento de habitação e a empresa de administração são apenas intermediários entre prestadores de serviços e usuários finais. Por lei, essas organizações não podem receber lucro financeiro ao mesmo tempo. De fato, são eles que são os mais próximos da cadeia para o consumidor. E todos os aumentos de preços parecem vir dessas organizações. De fato, eles geralmente transmitem as mudanças de cima. Essas organizações não estão interessadas em alterar tarifas.

A organização de associações de proprietários levará a um aumento nas tarifas de serviços públicos. Por esse motivo, muitos proprietários têm medo de formar um HOA, temendo um aumento nas tarifas. Mas, como mencionado acima, as tarifas são fixadas mais altas e reguladas pelo governo. Os órgãos locais de governo autônomo agem de acordo com as normas estabelecidas. Nesse sentido, o HOA só pode atuar dentro da estrutura de regras estritas.

Os próprios moradores devem trocar as luzes da entrada. As regras estabelecem que todos os reparos menores em áreas comuns devem ser realizados pela empresa de gerenciamento. Estamos falando de substituir as mesmas lâmpadas, além de caixas de correio, janelas quebradas, maçanetas, corrimãos e fechos de portas. Não é necessário que o inquilino mantenha a casa às suas próprias custas e se envolva constantemente em pequenos reparos. A empresa de gestão já recebe pagamento dele. Ela é responsável pela eliminação de uma variedade de defeitos relacionados à engenharia elétrica. Isso não é apenas uma troca de lâmpadas, mas a substituição de tomadas, interruptores, disjuntores e máquinas automáticas, pequenos reparos na fiação elétrica e assim por diante. Tudo isso também se aplica a salas auxiliares.

Se não houver parceria, as autoridades da cidade devem ser responsáveis ​​pelos canos no porão. Os canos no porão são considerados utilitários comuns. Consequentemente, os donos da casa são responsáveis ​​por eles. O Código da Habitação estabelece que, a partir do momento da privatização, o proprietário se compromete a manter a propriedade comum da casa, a pagar pontualmente pelo reparo e manutenção.

As instalações não residenciais de um prédio de apartamentos pertencem à propriedade comum. Os moradores podem estar enganados, considerando instalações não residenciais em sua casa como propriedade comum. Mas, ao mesmo tempo, anexos e instalações internas são, por algum motivo, considerados propriedade pessoal. Tais instalações não residenciais podem ser objetos independentes pertencentes a certas pessoas. A construção de tais instalações pode ser vista mesmo no estágio de projeto da casa, e seu objetivo não está de forma alguma relacionado à propriedade comum. Portanto, pode ser propriedade de uma pessoa muito específica.

O presidente do HOA pode emitir um empréstimo garantido por apartamentos. Os presidentes sem escrúpulos podem tentar implementar essa idéia. No entanto, o entusiasmo desaparecerá rapidamente - essas pessoas não têm direitos e poderes para fazer essas transações. A decisão de contrair um empréstimo só pode ser tomada com base em uma assembléia geral de moradores.

Os residentes devem limpar seus desembarques por conta própria, de acordo com o cronograma estabelecido. Essa crença foi nutrida em nós ao longo dos anos. Cansados ​​de esperar por um escritório virtual para limpar a entrada, os inquilinos definem o horário, removem o lixo e lavam o chão. Ao longo das décadas, todos se acostumaram a isso. No entanto, legalmente, essa situação pode se desenvolver apenas sob uma condição rara. Os residentes devem monitorar a condição de sua entrada, se isso for indicado diretamente no contrato de serviço. Deve-se afirmar claramente que o HOA não limpa entradas e áreas comuns. Se o contrato não diz isso, ele deve determinar a frequência da limpeza e uma lista de locais para isso. E, se esse não for o caso, esses parâmetros são retirados das "Regras para fornecimento de serviços públicos a proprietários de prédios de apartamentos", ou seja, a lei vem em socorro.

O conselho de um HOA pode incluir funcionários da empresa de gestão ou representantes de autoridades locais. Todos os membros da parceria, incluindo o conselho, devem ser os proprietários das instalações desta casa. É a assembléia geral dessas pessoas que escolhe seu conselho com base nas regras do Código da Habitação. Portanto, um estranho, não sendo o dono da casa, simplesmente não tem o direito de entrar no conselho do HOA e, mais ainda, tornar-se seu presidente. Os moradores costumam pensar que o presidente e o conselho inteiro são bandidos que só querem ficar ricos às custas do aluguel e altas tarifas. No entanto, vale lembrar que essas pessoas foram escolhidas pelos próprios proprietários e ninguém cancelou a lei. Quaisquer violações serão reveladas na primeira verificação.

Água e luz podem estar intermitentemente ausentes. Esta situação não pode ser considerada normal. Existem regras com prazos máximos prescritos para a possível falta de serviços. Se o prazo for excedido, você poderá exigir um recálculo com segurança. Por exemplo, a água fria deve estar presente o tempo todo. A eletricidade pode não estar disponível por no máximo duas horas. Perda de frequência ou tensão é geralmente inaceitável. Todas essas normas são determinadas pelo decreto governamental nº 354 "Sobre o fornecimento de serviços públicos a proprietários e usuários em prédios de apartamentos". Lá, no apêndice, são registradas todas as normas para gás, água quente e aquecimento. Se houver uma desconexão de algum serviço, isso não será um problema do inquilino. A responsabilidade é inteiramente da empresa de gestão.

Você tem que suportar um elevador escuro com um odor desagradável. Do ponto de vista da lógica, é claro que esta situação não está correta. Idealmente, o elevador deve ter iluminação adequada e estar limpo. Não deve haver odores na urina. O contrato de gerenciamento de um prédio de apartamentos geralmente indica que o elevador deve ser lavado todos os dias. É proibido publicar anúncios, fazer inscrições. Todos esses funcionários da empresa de gerenciamento devem esfregar e raspar. Você não pode suportar o estado nojento do seu elevador. Você tem que lutar por seus direitos.

A água enferrujada pode muito bem fluir da torneira, o que é explicável pelo solo ruim. De acordo com a Lei Federal "Sobre o abastecimento de água e o descarte de águas residuais", as organizações que fornecem água fria com base em um sistema centralizado são obrigadas a fornecer água potável ao usuário final. Aqui, os padrões sanitários entram em jogo, estabelecendo padrões de cor, cheiro, turbidez e sabor. A água não pode estar enferrujada. Sua cor e cheiro indesejáveis ​​indicam que é hora de mudar os tubos internos ou o sistema de purificação de água da cidade. O solo claramente não tem nada a ver com isso, mas a empresa de gestão tem algo a ver.

Ninguém é responsável pela vida de residentes externos, o restante deve pagar por eles. O contratado, representado pelo Código Penal, a cooperativa habitacional ou o HOA, pode obter dados sobre pessoas que residem temporariamente em um prédio residencial que não estão permanentemente registradas no local. Então, é bastante realista elaborar um ato que estabeleça o número desses cidadãos. Basicamente, o artista pode controlar o número de pessoas que vivem na habitação. E se a sala não estiver equipada com medidores de água e luz, elabore um ato sobre o uso desses recursos pelo número estabelecido de cidadãos. Uma cópia é transferida para o proprietário e, em três dias, o ato é enviado aos órgãos de assuntos internos ou à esfera do controle da migração. Viver no local de permanência sem registro, de acordo com o Código da Federação Russa, implica uma sanção administrativa. Portanto, é possível e necessário lutar contra numerosos imigrantes ilegais que não pagam por serviços públicos.

Se você não enviar as leituras no prazo, a taxa será cobrada de acordo com os padrões. Este é um ponto de vista óbvio, mas é apenas parcialmente correto. Obviamente, é melhor enviar testemunhos a tempo, assim como efetuar pagamentos. Se durante o período de cobrança (geralmente um mês) o consumidor não fornecer leituras do medidor, nos próximos seis meses a taxa será cobrada com base no consumo médio mensal. E somente então, se as leituras não aparecerem, a taxa começará a ser cobrada de acordo com os padrões.

Manutenção e manutenção em casa são a mesma coisa. Os recursos alocados para a manutenção de moradias também incluem despesas com a realização de trabalhos para manter a casa em condições adequadas, bem como despesas com a eliminação de situações de emergência. Normalmente, trata-se de pequenos reparos com substituição de peças, limpeza, triturador de lixo, saneamento básico, inspeção de equipamentos internos. A lista mínima de tais obras e serviços é aprovada por decreto do governo. Os reparos atuais proporcionam um trabalho mais sério. Isso pode ser a substituição da entrada da garagem, a renovação da entrada da garagem, a instalação de novas camas no porão.

Não é necessário um medidor de água da casa, o consumo de água não depende dele de forma alguma. Se um medidor de casa comum não estiver instalado na casa, a casa será cobrada de acordo com os padrões de consumo. Hoje são 250 litros por dia por pessoa. Se os proprietários acreditam que estão realmente consumindo menos, devem considerar a instalação de sistemas de medição individuais. Mas, para obter economias reais, ainda é necessário um medidor comum. Sua instalação permitirá solucionar disputas que possam surgir entre a administradora e os fornecedores em relação aos volumes de consumo. É benéfico para os proprietários equipar suas instalações e casas em geral com sistemas de contabilidade. Eles não economizarão por conta própria, mas poderão motivar os residentes a consumir recursos com eficiência.

A empresa de gestão pode cobrar pagamentos adicionais pela reforma do prédio sem o consentimento prévio dos inquilinos. Os pagamentos podem ser calculados apenas com base na decisão da assembléia geral dos inquilinos de realizar reparos. Se 2/3 deles forem contra, nenhum pagamento adicional poderá ser cobrado. Mas se não estamos falando de reparos cosméticos comuns, mas dos principais sistemas de suporte à vida, cuja avaria leva a uma falha na funcionalidade do edifício e um perigo para os moradores, os proprietários são obrigados em uma assembléia geral a decidir sobre o reparo e as fontes de seu financiamento. O trabalho será realizado pela empresa gestora, indicando os volumes com estimativa.

É impossível provar o fato de prestar serviços públicos de qualidade inadequada. Às vezes, os proprietários de instalações residenciais se deparam com uma situação em que recebem serviços de qualidade inadequada e todas as suas reivindicações são ignoradas pela empresa de administração ou HOA. De fato, o procedimento para estabelecer o fato de fornecer serviços públicos de baixa qualidade é simples e o mais específico possível. O tempo para a inspeção é definido no máximo 2 horas após o recebimento de uma reclamação do consumidor. Se o HOA ou o Código Penal não verificar dentro do prazo especificado, o consumidor tem o direito de elaborar seu próprio ato de verificar a qualidade dos serviços prestados na ausência do contratante. O documento é assinado por dois consumidores e pelo presidente do conselho da casa (se houver um Código Penal) ou pelo presidente do HOA ou cooperativa.

A taxa de revisão será inserida em uma linha separada. Ninguém garante que esse dinheiro será usado para o fim a que se destina. Os fundos recebidos dos proprietários do fundo de reparação de capital podem ser usados ​​apenas para esses fins. Não é permitido o uso de dinheiro para outros fins, inclusive para despesas comerciais, remuneração do trabalho. As autoridades financeiras controlam isso. Os artigos 172 e 186 do Código da Habitação definem um sistema de controle para o preenchimento do fundo de reparação de capital. Um papel importante é desempenhado pelos órgãos estaduais de supervisão, bem como pelos conselhos de prédios de apartamentos, conselhos de associações de proprietários, cooperativas habitacionais, ZhK. As autoridades locais devem controlar o uso de fundos, aceitar o trabalho assinando atos.

Todos os inquilinos contribuirão para o fundo de reparação de capital. Como resultado, os custos de moradia aumentarão para todos. As contribuições para grandes reparos não terão que ser pagas pelos proprietários das instalações que são reconhecidas como emergenciais, em casas sujeitas a demolição ou reconstrução, em residências localizadas em terrenos para os quais foi tomada uma decisão de retirada por necessidades do Estado. Até esse ponto, a taxa é atribuída e, em seguida, pode ser usada para demolição ou reassentamento. O restante dos fundos deve ser devolvido.

Fazer o gerenciamento da casa é uma tarefa simples. Esse mito remonta às décadas de 1920 e 1930. Acredita-se que essa ocupação não seja digna de um verdadeiro intelectual e profissional. Alguns até acreditam que as pessoas estão envolvidas em serviços habitacionais e comunitários apenas porque não podem fazer mais nada. No entanto, muitos chegaram a essa área de outras áreas - da ciência, construção, exército, medicina. Os técnicos e humanitários que trabalham no HOA há pelo menos um ano estão desmistificando o mito com confiança. Gerenciar um prédio de apartamentos não é uma tarefa fácil. O gerente deve ser economista e psicólogo, engenheiro e comerciante, advogado e estimador, construtor e oficial de pessoal. Existem tantos especialistas versáteis que podem lidar com uma variedade de tarefas? Quanto eles têm que pagar então? Obviamente, menos do que os gerentes recebem.

Na administração imobiliária, você pode ganhar um bom dinheiro. Depois de ler vários capítulos do Código da Habitação ou da Resolução do Governo da Federação Russa nº 354 sobre a prestação de serviços de utilidade pública a moradores de prédios de apartamentos, a ilusão de ganhos fáceis desaparecerá. Além disso, o gerente estará sempre à vista dos moradores. Muitos provavelmente o suspeitarão de roubo - tal é a natureza humana. E as agências de recrutamento oferecem um nível tão alto de salários que não há muitos candidatos.

A prestação de serviços habitacionais e comunitários é um negócio lucrativo.Vale lembrar que essa área é uma das mais socialmente orientadas. As autoridades podem ser entendidas - é impossível para a habitação e os serviços comunitários constituírem a maior parte da cesta de consumo. Por outro lado, verifica-se que a maioria dos prédios de apartamentos é servida por tarifas municipais ditadas de cima e nem sempre economicamente justificadas. E as empresas de gestão precisam trabalhar em condições de mercado, inclusive pagando pelo trabalho dos contratados. O nível de renda pouco faz para estimular os negócios. Ao gerenciar edifícios residenciais de classe econômica, não há necessidade de se falar em lucratividade.

O estado compensa os cidadãos de baixa renda pelas tarifas elevadas de moradia e serviços comunitários. Existe uma lei segundo a qual o pagamento total de um apartamento não pode exceder 22% da renda total da família. Caso contrário, os proprietários têm direito a um subsídio. Na prática, obtê-lo coletando todos os documentos necessários é bastante difícil. Especialmente as pessoas idosas sofrem, que podem não conhecer seus direitos, e é simplesmente difícil para elas permanecerem em filas intermináveis. Eles preferem comer pior, mas pagam o aluguel a tempo.

Todas as questões estão detalhadas na legislação habitacional. O novo Código da Habitação apareceu em 2005. No geral, era um documento progressivo que, no entanto, não evitava contradições e erros. Quase todos os anos, a Duma do Estado adota emendas, mas elas não apenas não eliminam o problema, mas produzem novas questões. Cada emenda é tão incompreensível que dificilmente fecha um buraco no Código. E, dada a natureza geral não sistemática da habitação e dos serviços comunitários e da legislação doméstica, o surgimento de uma especialização como advogado-trabalhador da habitação não é surpreendente. Uma pessoa comum não consegue mais entender leis, regulamentos e atos. Inicialmente, as autoridades tentaram proteger os interesses dos cidadãos, mas tudo acabou exatamente o oposto. Os regulamentos mais recentes são tão rigorosos que as organizações cumpridoras da lei simplesmente não podem funcionar normalmente. E empresários insolentes continuam a ignorar a lei, roubando os proprietários.


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